Frazionamento immobiliare: generare reddito passivo con unità abitative multiple

Il frazionamento immobiliare sta diventando un’opzione sempre più attraente per tutti quegli investitori immobiliari che desiderano massimizzare il valore delle loro proprietà, generare un reddito passivo stabile e sfruttare al massimo il potenziale di guadagno di un immobile. 

Si tratta di una strategia che consente di ottenere molteplici vantaggi pratici a lungo termine, oltre a permettere di raggiungere un considerevole ritorno economico. È una possibilità rivolta ai proprietari di immobili di medie e grandi dimensioni, intenzionati a sfruttare al meglio lo spazio disponibile e, all’occorrenza, generare da esso delle rendite costanti e sicure.

Andiamo a vedere nel dettaglio di cosa si tratta e quali sono i passaggi principali da fare per poter sfruttare i benefici di questa vantaggiosa opportunità immobiliare.

Cosa significa frazionare un immobile

Il frazionamento immobiliare è il processo di suddivisione di un’unità immobiliare più ampia in due o più unità abitative indipendenti. Questo può essere fatto attraverso la riorganizzazione e la ristrutturazione degli spazi interni dell’edificio esistente, oppure tramite la costruzione di nuove unità all’interno della stessa proprietà.

Decidere di frazionare un immobile significa aumentare in modo significativo il suo valore, soprattutto in città dove i piccoli appartamenti sono maggiormente rivendibili o affittabili rispetto a quelli grandi. Considerando le attuali richieste del mercato immobiliare e i benefici introdotti dal decreto “Sblocca Italia”, il frazionamento è nella maggior parte dei casi un investimento vantaggioso. Ecco a cosa può servire suddividere il proprio immobile:

• aumento del valore prima di una vendita, dal momento che il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore rispetto a uno di grandi dimensioni e che gli appartamenti di dimensioni più ridotte si vendono più facilmente;
• locazione di una porzione: il frazionamento permette di ottenere un reddito stabile affittando solo una parte dell’immobile, dopo aver creato un’unità abitativa indipendente. Nel frattempo, il proprietario può continuare a vivere in modo autonomo nell’altra parte;
• successione ereditaria: la suddivisione delle porzioni immobiliari consente a due o più eredi di utilizzare una parte dell’immobile senza doverlo vendere o cedere agli altri;
• creazione di un’unità indipendente, destinata ad essere adibita ad abitazione principale dei propri figli, genitori o parenti, oppure ceduta loro allo scopo di dividere in anticipo i beni immobiliari.

I vantaggi della divisione di un immobile in due o più unità indipendenti

Frazionare un immobile durante una ristrutturazione può portare numerosi vantaggi ai proprietari. Si tratta sicuramente di un processo che richiede un capitale iniziale, ma che può condurre nel tempo a significativi ritorni economici e non solo. 

Anche a fini pratici, la divisione di una casa di grandi dimensioni in più unità abitative può rappresentare una valida soluzione. Pensiamo ad esempio alla possibilità di destinare una frazione della propria abitazione ai figli, realizzando per loro un appartamento indipendente. Di seguito, ecco un elenco dei possibili vantaggi del frazionamento immobiliare:

• valorizzazione dell’immobile, che porta a ottenere una valutazione più elevata delle singole unità abitative, dal momento che quest’ultime hanno spesso un valore a metro quadro maggiore. Il frazionamento immobiliare può pertanto aumentare il valore complessivo dell’immobile;
• reddito passivo multiplo: il frazionamento immobiliare consente di generare reddito a lungo termine da più unità abitative separate. Affittando ciascuna unità, si può ottenere un flusso di entrate mensili costante da più fonti. Questo può essere particolarmente vantaggioso, soprattutto se l’immobile si trova in una zona ad alta richiesta di alloggi;
• diversificazione del rischio: se possiedi più unità immobiliari e una rimane vuota, oppure si verificano problemi con un inquilino, avrai comunque a disposizione il reddito delle altre unità per poter coprire le spese e mitigare il rischio finanziario;
• adattabilità alle tendenze di mercato: con l’aumento della domanda di soluzioni abitative più piccole e indipendenti, il frazionamento immobiliare si adatta perfettamente alle tendenze attuali del mercato immobiliare. Le unità abitative più piccole possono essere più facili da affittare e in grado di attrarre una vasta gamma di potenziali inquilini, come studenti, giovani professionisti, persone single o anziane;
• maggiore flessibilità nella gestione: con delle unità abitative separate, c’è la possibilità di gestire l’immobile in modo più flessibile. Puoi scegliere di occuparti personalmente della gestione e manutenzione delle unità o delegare tale compito a un’agenzia di gestione immobiliare. Questo ti consente di adattare la tua strategia di gestione in base alle tue esigenze e preferenze.

Prima di procedere con il frazionamento immobiliare, è importante valutare attentamente i vantaggi che questa strategia può offrire nel tuo caso specifico. Dal reddito passivo multiplo alla valorizzazione dell’immobile, passando per la flessibilità nella gestione e la diversificazione del rischio, intraprendere un percorso di ristrutturazione mirato alla suddivisione di un edificio può rappresentare un’opportunità e non solo una spesa. Nel prossimo paragrafo, esploreremo le procedure necessarie per effettuare questo tipo di intervento in modo corretto ed efficace.

Quale procedura seguire per frazionare un immobile

La procedura per il frazionamento immobiliare può variare a seconda delle leggi e delle normative locali. È importante consultare un professionista del settore delle ristrutturazioni edili o un avvocato specializzato nella materia, capace di guidarti attraverso il processo specifico nella tua giurisdizione.

In questo paragrafo spieghiamo in cosa consiste la procedura e le cose da fare per poter ristrutturare un immobile e dividerlo in più unità abitative. Di solito, i passaggi chiave includono:

1. analisi di fattibilità, da eseguire prima di iniziare qualsiasi lavoro, al fine di poter valutare se l’immobile è adatto al frazionamento e se l’investimento può essere redditizio. Durante tale analisi, viene verificata in modo approfondito la documentazione esistente, incluso il controllo della conformità urbanistica ed edilizia e la conformità catastale. Questi documenti saranno fondamentali per le future richieste di autorizzazione per le modifiche dell’unità immobiliare;
2. presentazione di CILA o SCIA: per ottenere l’autorizzazione amministrativa ed urbanistica è necessario presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al comune competente. In alcuni casi, potrebbe essere necessario anche individuare o monetizzare la realizzazione di parcheggi pertinenziali in conformità con la “Legge Tognoli”;
3. aggiornamento catastale, da presentare presso il catasto al fine di registrare la soppressione del subalterno originale e la creazione di due o più nuove unità immobiliari. Nelle note dell’aggiornamento sarà necessario richiamare il titolo abilitativo utilizzato per i lavori, allo scopo di dimostrare la conformità urbanistica;
4. autorizzazione condominiale: nel caso in cui il frazionamento comporti modifiche alle parti comuni dell’edificio, sarà necessario richiedere l’autorizzazione al condominio stesso. Quest’ultima è assolutamente necessaria per garantire la conformità e il rispetto degli interessi comuni di tutti gli altri proprietari;
5. nuovi allacci gas ed elettricità: il frazionamento immobiliare comporta la necessità di richiedere nuovi allacci per gas ed elettricità per le nuove unità abitative create. È importante coordinarsi con i fornitori di servizi per effettuare le opportune connessioni e garantire un funzionamento adeguato;
6. trasferimento di proprietà: il passaggio di proprietà tramite un notaio è richiesto solo in caso di vendita dell’unità immobiliare frazionata. Questo passaggio legale assicura che il trasferimento sia regolarmente documentato e conforme alle normative in vigore.

Ricorda che è sempre consigliabile consultare un professionista del settore in grado di fornirti una guida dettagliata e personalizzata durante la procedura di frazionamento immobiliare, in modo da garantire che siano rispettate alla lettera tutte le normative e i requisiti necessari, che possono variare da un comune all’altro.

Dopo il corretto svolgimento delle pratiche e dei lavori potrai iniziare a occuparti dell’affitto e della gestione delle unità immobiliari realizzate. Potrai quindi iniziare a pubblicizzare le unità abitative disponibili e cercare inquilini adeguati. È importante stabilire contratti di locazione chiari e gestire attentamente la manutenzione e le questioni relative alla proprietà.

Se sei interessato a saperne di più sul frazionamento immobiliare o desideri ulteriori informazioni sulla tua situazione specifica, ti invitiamo a contattarci da questa pagina per una consulenza personalizzata. Siamo un’Azienda che opera come General Contractor in Toscana, tra Firenze, Prato, Pistoia e provincia e siamo qui per aiutarti a esplorare le migliori opportunità per generare reddito passivo con le tue proprietà immobiliari.